В глобальном рейтинге по доступности ипотеки, согласно данным аналитиков Numbeo, Казахстан занял 71-е место среди 111 стран. Индекс доступности ипотеки в РК составил всего 0,7, а средний ипотечный заём — 143,52% от среднего нетто-дохода.
Лучшие страны рейтинга — Саудовская Аравия (1-е место, индекс — 5,1), США (2-е место, индекс — 3,4) и Пуэрто-Рико (3-е место, индекс — 3,1). Худшие показатели доступности ипотеки — у Ганы (111-е место, индекс — всего 0,04), Аргентины (110-е место, индекс — 0,09) и Ирана (109-е место, индекс — 0,13).
Среди рассматриваемых в рейтинге стран — участниц и экс-участниц СНГ лучше, чем у РК, показатели у Молдовы (65-е место, индекс — 0,79). Все прочие страны уступили РК, а Узбекистан в принципе занял одну из худших позиций (104-е место, индекс доступности ипотеки — всего 0,28).
Ипотека как процент от дохода — это отношение фактической ежемесячной стоимости ипотеки к нетто-доходу члена домохозяйства. Чем меньше показатель, тем лучше. Индекс доступности ипотеки является обратной величиной этого показателя.
Для оценки «чистого» дохода семьи использовались данные по среднемесячной заработной плате. В расчётах предполагается, что ипотека берётся на 20 лет на дом или квартиру площадью 90 кв. м, цена за кв. м — средняя между ценами в центре города и за его пределами.
В целом доступность ипотеки в РК действительно под вопросом — по крайней мере, в том, что касается коммерческой ипотеки для физических лиц. Такой продукт на рынке предлагают 10 БВУ РК, а средняя ГЭСВ в сегменте составляет очень ощутимые 17,07%. Даже минимальная ГЭСВ по таким продуктам превышает 12%, максимальная же и вовсе достигает 26,5% (об этом мы уже писали). При этом максимальный срок выдачи ипотечных займов коммерческими БВУ РК вне рамок льготных госпрограмм — от 60 до 240 месяцев.
В то же время в Казахстане действуют госпрограммы и работают институты развития в секторе, кардинально меняющие эту пессимистичную картину. Ключевая госпрограмма — «Нұрлы жер», а фининститут — оператор программы — Отбасы банк.
Сравним предложения этого фининститута с уже описанной коммерческой ипотекой.
Для начала важно отметить: Отбасы банк работает по системе жилстройсбережений. Это значит, что поначалу потенциальный заёмщик копит в банке средства на депозите (к слову, помимо ставки вознаграждения в 2% вкладчики Отбасы банка получают премию государства в 20% на сумму накоплений за год до 200 МРП, за счёт чего ГЭСВ по вкладу может достигать 14%).
Затем, по прошествии 3 лет и накоплении 50% требуемой суммы, можно взять жилищный заём по ставке всего от 3,5% до 5% (ГЭСВ — от 3,6%).
На случай, если 50% стоимости желаемой недвижимости у заёмщика есть, а 3 года с момента открытия вклада в банке ещё не прошли, можно оформить промежуточный заём. Здесь начальная ставка будет выше — 7%–8,5% (ГЭСВ — от 7,4%), — но всё равно значительно ниже всех возможных вариантов коммерческой ипотеки. Более того, начальная ставка по промежуточному займу действует до исполнения депозиту 3 лет и достижения минимального значения оценочного показателя, затем ставка понижается до 5% (ГЭСВ — от 5,2%).
Кроме того, в Отбасы банке можно получить предварительный заём — он выдаётся при накоплении на депозите от 10% суммы, необходимой на покупку жилья. В этом случае заёмщик продолжает копить, часть суммы идёт в счёт погашения процентов по кредиту, а другая часть пополняет депозит до необходимых 50%. После того как на депозите накопится 50% договорной суммы, начинает погашаться основной долг (и продолжают погашаться проценты по нему). Предварительные займы предоставляются в рамках государственных и региональных программ, а также по собственным программам банка — «Свой дом» и «Ұмай».
Помимо очевидных плюсов системы жилстройсбережений, таких как высокий процент по вкладу, возможность получить ипотеку по максимально доступной ставке и налоговые льготы (часть ежемесячного платежа, которая уходит на вознаграждение по займу, отнимается от дохода при расчёте ИПН), есть и ещё один важнейший, хотя и не столь очевидный, позитивный момент ЖСС. Попадая в эту систему, казахстанцы приучаются копить и обретают привычку планировать свой бюджет. Именно поэтому по займам Отбасы банка выплаты стабильны и регулярны: до получения займа потенциальный заёмщик уже выработал финансовую дисциплину.
В результате доля просроченных свыше 90 дней займов в Отбасы банке составляет всего 0,7% от ссудного портфеля при среднем показателе NPL 90+ по сектору в 4,1%. Это лучший результат среди всех крупных казахстанских банков, значительно превосходящий показатели коммерческих БВУ РК.
